不動産の査定額と評価額と売却価格について

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2021年09月13日

不動産の査定額と評価額と売却価格について

不動産はそれぞれに個性があって同じものが二つと存在しません。そして、土地や中古住宅には定価がありません。
そのため、価格の決定はとても難しいものです。

不動産についての価格の評価方法はたくさんあります。 
実際に売却活動を始める際、売主様はどの方法を参考にしたら良いか迷いますよね。 
そこで、不動産価格についての評価方法をまとめてみました。 

まずは土地の評価額 4種類!目的によって調べる評価額が異なります!

実勢価格

実際に売買取引された価格のことです。その土地の特徴や当事者間の事情により相場から離れた価格で決まることもあります。不動産を売却するために評価額を知りたい場合に、過去の取引事例や近隣の類似する取引価格を参考にすることができます。
 

固定資産税評価額

毎年1月1日時点の不動産所有者に課税される固定資産税の基準となり、各市区町村が算定します。
3年に1度見直され、公示価格の70%程度に調整されています。
その他、都市計画税・登録免許税・不動産取得税の算出にも使用されます。 

路線価

相続税や贈与税における基礎となる価格のことです。名前の通り、道路についている値段のことを路線価といいます。それぞれ税金の計算をする際、路線価に接している土地の面積を掛けて算出します。なお、路線価格は公示価格の80%が目安とされています。

公示地価

国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日における標準地の価格を発表しており、ここで公示される価格を「公示地価」といいます。
土地の売却価格を決定する際の指標にもなりますが、全国の隅々までは公示されておらず、地域によっては参考にならないケースもあります。 


以上のとおり、何故土地の評価額を知りたいのかによって、調べる土地の価格が変わってきます。
つまり、評価額=売却価格にはならないということです。

不動産会社が行う査定額を算出する3つの方法

取引事例比較法

過去に売買された類似する取引事例を基に、査定する物件と比較考慮しながら査定額を算出する方法です。
土地やマンション等あらゆる不動産の査定に用いられます。 

原価法

同じ不動産をもう一度建築したらいくら必要か?という観点で査定する方法です。
一戸建ての建物の算出によく使用される査定方法になります。 

収益還元法

対象物件が、将来生み出すであろう収益から査定額を算出する方法です。
主に収益(投資)不動産に使用される査定方法となります。 
不動産会社が行う査定は「対象不動産がいくらで売れそうか?」という予想を、上記の方法を使って算出していきます。それぞれの業者により算出される査定額は異なりますし、「買取価格」とも異なります。
不動産会社が買手を探して仲介できると予想される価格が査定額となります。 
つまり、査定額=売却価格にはならないこともあります。

最終的な売却価格を決定するのは売主様です

どうしても急いで売却しなければならない理由がある場合は、不動産の買取をしてもらうという方法もあります。
ただし、相場価格よりも安い見積りとなってしまいます。そして、業者によっては買取可能なエリアと不可能なエリアもあります。少しでも高い価格での売却希望であれば 、仲介がおすすめです。
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